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우후죽순 수익형 부동산 버블? 좀 넓게 시장을 보자 Current of the times


우후죽순 수익형 부동산 버블? 좀 넓게 시장을 보자



최근 과열되고 있는 수익형 부동산 시장, 그 중에서도 도시형 생활주택 인기에 거품이 끼었나 하는 우려가 제기되고 있습니다.


자칭 타칭 부동산전문가란 분들이 부동산 시장 자체만을 좁게 보든지 아니면 1~2인 가구수가 늘어난다는 단순한 전망을 가지고 수익형 부동산으로 다시 붐을 일으키기 위해 노력하는 모습을 볼 수 있는데 이미 여러 차례 이야기 했던 것처럼 좀 넓게 볼 필요가 있습니다.


2010. 09 전세가 고공행진, 정부의 인식변화는 언제쯤..


지금과 같은 또 앞으로의 고용시장 트렌드로는 1~2인 가구가 늘어난다손 치더라도 높은 임대료를 감당할 수 없는 사람들이 늘어나게 될 것이며,
최근의 미국 및 일본의 경향을 보면 젊은 층이 경제적으로 독립하지 못하고 부모 집에 얹혀 살아 오히려 가구수가 줄어드는 상황이 발생하고 있는 모습도 볼 수 있습니다.


또 굳이 이런 현상을 대입하지 않더라도 지금처럼 우후죽순 수익형 부동산이 늘어나면 결국 기대했던 만큼의 수익을 기대하긴 어려워질 겁니다.


언젠가 또다시 버블은 반복되겠지만 앞으로 꽤 오랜 기간 과거처럼 수요를 생각 않는 모습은 좀 버려야 합니다.


미국이나 일본의 모습이 우리와 다르다고 생각하실 수 있으나 지금처럼이면 점점 닮아가지 않는게 이상하며,
당장 앞으로의 선거부터 성장이나 토목이 아니라 양극화 해소와 복지가 여야를 막론하고 정치적인 이슈가 될 겁니다.
그만큼 상황이 녹녹하지 않습니다.


2010. 06 불안한 디레버리지 현상 가시화, 과연 단기적일까


버블이 뭐 대단한 것처럼 느낄 수 있겠지만 초과기대수익을 올릴 수 있다는 생각을 수많은 사람들이 가지고 뛰어들고 있다면 이미 버블이며,
부동산 뿐 아니라 미래의 트렌드처럼 여겨지는 녹색산업 등도 상당한 버블가능성이 있습니다.






도시형 생활주택 인기 '거품' 끼었나
(연합뉴스)



고분양가에 수익성 '물음표'..공급과잉 우려도



최근
도시형 생활주택이 큰 인기를 얻고 있으나 수요층의 소득 수준에 비해 높은 분양가 등 수익성 확보에 걸림돌이 많아 대형업체들은 본격적인 참여를 주저하고 있다. 일각에서는 이 같은 인기가 '거품'이라는 우려도 제기되고 있다.

2일 건설·부동산 업계에 따르면 최근 들어 도시형 생활주택 건설이 많이 늘어나고 청약률도 고공행진을 계속하고 있지만, 분양가를 낮추기 어려운 특성상 장기적인 수익성을 확신할 수 없는 것으로 지적되고 있다.

도시형 생활주택 건설 물량은 지난해 1천580가구, 올해 상반기 4천49가구를 기록했으나, 지난 7~10월 석 달 동안 무려 9천208가구가 지어지는 등 최근 들어 급증 추세를 보이고 있다.

수도권을 중심으로 청약 열기도 뜨거운 편이다.

지난달 10일부터 사흘 동안 청약을 받은 현대아산의 도시형 생활주택 '현대 웰하임'은 모두 267가구에 1천619명이 몰려 6.1대 1의 경쟁률을 기록했다.

10월 말 분양한 한미파슨스의 도시형 생활주택·오피스텔 '마에스트로'에 포함된 도시형 생활주택 84실은 약 10대 1의 경쟁률을 나타냈다.

도시형 생활주택의 이러한 높은 인기는 최근 정부가 전세난을 해소를 목적으로 소형 주택에 대한 규제를 잇달아 없애면서 적은 비용으로 임대 수익을 노린 개인투자자들의 시중 유동성을 대거 흡수했기 때문으로 분석된다.

또 자투리땅을 활용할 수 있고 건축 기간이 짧은 장점이 있어 대형 택지개발이 부담스러운 건설사들 입장에서도 손쉽게 뛰어들 수 있다는 점도 이 사업이 활기를 띠는 이유 가운데 하나다.

그러나 전문가들은 도시형 생활주택의 장기적인 성공 가능성에 물음표를 달고 있다.

무엇보다 도시형 생활주택은 태생적으로 분양가를 낮추기 어려운 구조라는 것이 가장 큰 문제다.

주 수요층이 회사원·학생 등으로 이뤄진 1~2인 가구인데, 이들은 도심 접근성이 좋은 역세권에 대한 선호도가 높기 때문에 분양원가에서 땅값 부담이 크다.

지난해 고급 도시형 생활주택 브랜드를 내놓은 한 대형건설사는 올해 강남역 부근에서 사업을 추진하고자 부지를 매입하려 했지만, 땅 주인이 3.3㎡당 1억원이 넘는 땅값을 제시하자 결국 발을 뺐다.

이처럼 높은 땅값이 다 포함된 분양가로는 사업성이 없을 것이란 계산이다.

또 같은 면적을 더 잘게 쪼개는 것이라 전체면적에 비해 각 가구의 전용면적이 작아지는 단점도 피할 수 없다.

이 때문에 소형주택 브랜드를 내놓거나 평면을 개발하는 등 도시형 생활주택 진출을 선언한 대형건설사들도 섣불리 분양에 나서고 있지는 않다.

GS건설이 대형사 중에서는 거의 유일하게 서대문구 대현동에 157가구 규모의 도시형 생활주택을 지을 예정이지만, 이는 회사 보유 부지에 시험적으로 적용해보는 수준이다.

이 회사 관계자는 "소형주택은 원가비와 땅값이 높아서 분양가를 낮추기 어렵다"며 "일단 분양이 잘되기 때문에 너도나도 뛰어들고 있지만, 앞으로 도시형 생활주택이 많이 늘어나긴 어려울 것"이라고 말했다.

지금 지어지는 대부분의 도시형 생활주택은 중견·중소 건설사들이 짓고 있다.

한 중견건설사의 임원은 "주택 비중이 큰 중견 건설사들은 수익성보다는 일단 유동성을 확보하려는 차원에서 도시형 생활주택 분양에 뛰어드는 사례가 많다"고 말했다.

투자자 입장에서도 수익성에 대해 면밀히 고려할 필요가 있다.

특히 본격적인 임대사업자가 아니라 낮은 가격에 임대수익을 노려 무턱대고 매입을 결정한 개인투자자들은 각별한 주의가 필요하다.

부동산114 김규정 본부장은 "한두채 정도를 사들여 임대수익을 노리는 개인투자자들은 기대보다 수익성이 떨어질 가능성이 있다"며 "분양하는 곳 주변 원룸 등의 월세를 확인하는 등 기대 수익에 대한 철저한 분석이 필요하다"고 말했다.

또 정부가 계속해서 관련 규제를 풀면서 공급이 크게 증가하면 앞으로 공실률 증가, 월세 하락 등의 가능성도 반드시 짚어봐야 할 '복병'으로 분석되고 있다.

(서울=연합뉴스) 홍지인 기자 = ljungberg@yna.co.kr


 

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