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中 금융규제위원회, 부동산 개발 대출 옥죄기에 나서다. Foreign News


금융규제위원회, 부동산 개발 대출 옥죄기에 나서다.

China Bank Regulator Said to Plan Review of Developers’ Debts  

 

 

경기부양책의 영향으로 올해 중국 부동산 시장이 다시 상승하고 최대 개발업체인 China Vanke Co등이 이에 편승해 아파트가격을 제곱미터 당 가격을 26%나 올리는 등 과열과 버블 움직임을 보이자 금융규제 당국이 부동산개발 대출에 대해 기준을 강화할 예정임을 밝혔습니다.

 

중국의 경우 이미 두 번째 주택부터의 담보대출은 조건이 매우 나쁘게 하는 정책을 시행해 오고 있습니다. 그럼에도 경기부양을 통해 시중자금이 흘러 넘치게 되자 은행들이 무분별하게 대출을 확대했고, 거품붕괴 위험은 나날이 높아지자 금융감독기관이 직접 은행을 상대로 메스를 대기 시작한 겁니다.

 

중국은 외부적으론 성급한 출구전략에 대해 경고하면서도 내부적으론 대도시에 만연한 부동산거품 위험을 줄이고자, 부동산 개발 및 건설업자에 대한 대출을 축소하는 방향으로 정책을 틀고 있는 이중적인 모습을 보이고 있습니다.

 

부양을 지속할 때 당장은 좋아 보이지만 결국 자산버블로 이어질 수 밖에 없는 것이 현실이기 때문에, 이미 인도, 중국, 싱가폴 등 여러 국가들이 출구전략을 시행하고 있습니다.

 


 

China Bank Regulator Said to Plan Review of Developers’ Debts

 

 

By Bloomberg News

 

Nov. 3 (Bloomberg) -- China’s banking regulatorplans to review debt levels at some real-estate developers on concern the companies’ borrowings are fueling excessive gains in property prices, a person familiar with the matter said.

The China Banking Regulatory Commission wants to reduce leverage at developers that bought land at inflated prices and at large state-owned companies that have entered the property market, the person said, declining to be identified because the plans haven’t been made public.

Some developers have borrowed too much, threatening to cause an increase in delinquent debts should property prices collapse, the person said. China’s home pricesrose at the fastest pace in a year in September as government stimulus spending drove a recovery in the world’s third-largest economy.

“Should lending be tightened, the impact on the property market would be huge,” said Liu Xihui, a Shenzhen-based analyst at Ping An Securities Co. Restrictions on second mortgages imposed after June 30 “had a big impact” on demand both among property investors and people looking for new homes, he said.

At the end of August, liabilitiesexceeded 90 percent of assets at more than 160 developers that have borrowed at least 50 million yuan ($7.3 million) each from banks, the person said. New loans for real-estate development surged 121 percent from a year earlier in the first half to 403.9 billion yuan, according to the People’s Bank of China’s latest quarterly report.

 

Chasing Market Share

New creditsfor home purchases more than doubled to 479.3 billion yuan in the period. A gauge tracking 24 real estate firms traded in Shanghai has climbed 120 percent this year, the best- performing group on the benchmark Shanghai Composite Index. The property measure declined 0.2 percent at 11 a.m. today.

Some banks loosened mortgage down payment requirements this year to boost market share, and some paid commissions to developers and real estate agents for referring borrowers, the person said. Almost 10,000 mortgages defaulted in the first eight months of 2009, taking the total to 140,000 at the end of August, the person said.

Regulators in Hong Kong, Singapore, Taiwan and India are also trying to control property lending, after rising prices across Asia fueled concerns that bad debts could spiral. The Reserve Bank of India last week ordered lenders to set aside more funds to cover property loans.

While the CBRC doesn’t have the power to force developers to cut borrowings, it can direct banks to reduce lending to the industry. The regulator will mainly target state-owned companies whose main businesses are outside of real estate, the person said. The CBRC didn’t respond to a faxed request for comment.

 

Income Growth Trails

China Vanke Co., the nation’s largest developer by market value, raised average apartment prices 26 percent in September from a year earlier to 10,168 yuan per square meter, the company said last month. Prices rose 4 percent from August.

The price increase outpaced gains in urban disposable incomes, which rose 14.5 percent to an average 15,781 yuan last year, according to the National Bureau of Statistics. Vanke’s third-quarter net income doubled from a year earlier, to 433 million yuan.

“Bubbles exist in some regions, mostly first-tier cities and some second-tier cities, and the bubble in high-end property market is more obvious,” said Bai Hongwei, an analyst at China International Capital Corp. “Banks had a huge role. Without this leverage, the market would basically have no vigor.”

 

‘Reasonable’ Lending

Rapid gains in property prices are “very likely” to disrupt improvements in real estate investment and threaten the economic recoveryas the government takes measures to curb the “bubble,” Ba Shusong, a deputy head of financial research at the Development Research Center, which advises the State Council, said Sept. 2.

Rising property prices have pushed up land costs, as developers rushed to secure inventories in anticipation that housing demand would continue to strengthen.

The CBRC’s Shanghai branch in July ordered lenders to obey rules on mortgages for second homes and step up scrutiny of approvals. On Oct. 28, the regulator said it plans to tighten rules on personal loans to prevent them from being used for speculation.

China has clamped down on the property market before. The government raised down payments on second mortgages to 40 percent and interest rates to 110 percent of the benchmark Sept. 29, 2007, causing price declines in some cities in 2008.

Banks must “steadfastly” follow policies on second mortgages and make “reasonable” lending plans for the fourth quarter, CBRC Chairman Liu Mingkangsaid in an Oct. 21 statement on the regulator’s Web site.

To contact the Bloomberg reporter for this story: Philip Lagerkranser at lagerkranser@bloomberg.net

Last Updated: November 2, 2009 22:06 EST

 


 

China Bank Regulator Said to Plan Review of Developers’ Debts

 

 

중국의 금융규제당국이 부동산가격상승으로 인한 이익을 초과하는 부채를 가진 일부 부동산개발업체의 부채수준을 재검토할 계획이라고 관계자가 말했다.

 

관계자는 중국 금융규제위원회는 높은 가격에 부지를 구매한 개발업자들과 부동산시장에 진출한 공기업들의 부채수준을 줄이길 원한다고 말했다.

 

관계자는 이렇게 과대 차입한 자금이 부실채권을 증가시켜 일부 개발업자를 위협하고 있으며 가격을 붕괴시킬 수 있다고 말했다. 중국의 주택가격은 정부의 경기회복을 위한 부양으로 인해 지난 9월까지 1년간 가장 빠르게 가격이 올랐다.

 

Ping An Securities Co.의 애널리스트인 Liu Xihui는 만약 대출이 조여 든다면 부동산시장은 거대한 충격을 받을 것이며, 6월 30일 이후 실시된 두 번째 모기지에 대한 제한은 부동산 투자자와 새집을 찾는 사람들에게 큰 충격을 주었었다고 말했다.

 

8월말기준으로 부채가 자산의 90%를 초과한 부동산 개발업체가 160개 이상이었는데 이들은 각각 은행으로부터 적어도 5천만 위안(730만 달러)를 빌렸다. 부동산개발을 위한 신규 대출은 전년대비 121%증가했으며 상반기에만 4039억 위안이라고 중국인민은행의 마지막 보고서는 말했다. 

 

 

Chasing Market Share

 

주택구매를 위한 신규대출은 두 배 이상인 4793억 위안이었다. 상하이의 24개 부동산 업체의 거래를 추적한 지표에 따르면 올해 상하이의 거래는 120%증가했으며 Shanghai Composite Index중에서 가장 높은 성과를 기록해 왔으며 오전 11시현재 0.2% 감소했다.

 

몇몇 은행들은 올해 시장 점유율을 높이기 위해 모기지 지급요건과 개발업자들과 부동산업자들에게 지급되는 대출커미션 규정을 느슨하게 했다. 2009년 들어 8개월 동안 거의 1만여 개의 모기지 대출이 부도났으며 총계는 8월말까지 총 14만개이다.

 

홍콩, 싱가폴, 타이완, 인도의 규제당국은 자산가격 상승으로 부실채권 확대 우려가 커짐에 따라 자산대출을 조정하려 하고 있다. 인도중앙은행은 지난주 은행들로 하여금 자산담보대출을 커버할 수 있을 만큼의 더 많은 자금을 보유하라고 명령했다.

 

그럼에도 불구하고 중국금융감독위원회(CBRC)는 산업으로 가는 대출의 감소를 우려해 개발업자에 대한 대출 축소에 소극적이다. 규제당국의 주요 타겟은 주요 사업이 부동산이 아닌 공기업이 될 것이라고 관계자는 말했다. CBRC는 팩스로 보낸 질의에 답하지 않았다.

 

 

Income Growth Trails

 

시장가치로 중국최대의 부동산개발업체인 China Vanke Co는 아파트의 평방미터당 가격을 작년 10,168위안에서 9월에 평균 26%올린다고 지난달 말했었다. 8월 대비 4%오른 것이다.

 

이러한 가격상승 추세는 도시민의 가처분수익증가분보다 빠른 것인데 국립통계국에 따르면 가처분수익은 지난해 평균 15,781위안에서 14.5%올랐다. Vanke의 3분기 순이익은 전년대비 2배 가량 증가한 4.43억 위안이다.

 

China International Capital Corp의 애널리스트인 Bai Hongwei는 주로 대도시와 몇몇 중소도시에서 버블이 존재하며 버블은 주로 최고급 주택시장을 중심으로 발생하고 있다. 여기에 은행이 큰 역할을 하고 있으며 만약 이들의 대출이 없다면 시장은 기본적으로 활기를 잃을 것이라고 말했다.

 

 

‘Reasonable’ Lending

 

자산가격의 빠른 상승은 부동산투자를 혼란스럽게 하며 경기회복을 위협하여 정부로 하여금 버블억제책을 쓰게 한다고 DRC의 재무연구부분 부대표인 Ba Shusong은 9월 2일 주 의회에서 말했다.

 

자산가격 상승은 토지 비용을 높이는데 부동산 업자들은 주택수요가 계속해서 증가할 것이라는 기대로 재고를 쌓는데 열을 올린다.

 

CBRC의 상하이 지점은 지난 7월 은행들에게 두 번째 주택을 위한 모기지의 경우 승인 전 면밀한 검토를 시행하라고 지시했다. 10월 28일 규제당국은 투기를 예방하기 위한 개인대출에 대한 규제를 강화할 계획이라고 말했다.

 

중국은 그전부터 부동산시장을 조이기 시작했었다. 정부는 두 번째 모기지에 대해서는 계약금을 40%까지 높이고 이자율을 2007년 9월 29일 기준금리의 110%를 적용하도록 하였으며 그 결과 2008년엔 몇몇 도시에서 주택가격이 하락했다.

 

은행은 두 번째 모기지에 대해서는 확고하게 정책은 따라야 하며 4분기 대출계획을 합리적으로 잡아야 한다고 웹사이트에서 CBRC 의장인 Liu Mingkang이 10월 21일 말했다.

 

 

작성자 청년사자


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