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美 재무부, 어려운 주택대출 시장에 350억불 추가 투입 Foreign News


재무부, 어려운 주택대출 시장에 350억불 추가 투입

Housing Agencies May Get $35 Billion in Treasury Aid

지난 9일 미국의 주택대출 기관인 패니매의 CEO는 현재 미국에서 주택대출을 받은 사람10명중 1명이 연체 중이고 전체 25가구 중 1가구 꼴로 압류상황이며, 전국에 걸쳐 주택증권의 가치가 40%가량 하락한 사실을 설명하며, 최근 높아지고 있는 대출비용과 모기지 회사가 겪고 있는 유동성 부족문제를 제기했습니다.

주택시장이 어려워지자 모기지 채권에 투자하는 투자자들이 발을 뺐고 이에 따라 자금조달에 어려움을 느낀 모기지 프로그램들이 더 높은 비용을 지불하고 자금을 조달하거나 프로그램을 접는 상황인 가운데 이번에 재무부에서 조달비용을 낮추는데 도움을 주고자 350억 달러의 추가자금 지원방안을 발표한 것입니다.


그러나 미국정부의 이러한 지원이 언제까지 가능할 지 알 수 없고, 현재 미국의 주택시장이 정부의 지원을 받는 각종 대출 프로그램들에 많은 의존을 하고 있는 것이 사실인 상황에서 시장의 불확실성은 나아지지 않고 있습니다.




Housing Agencies May Get $35 Billion in Treasury Aid
(Update1)


By Dawn Kopecki

Sept. 28 (Bloomberg) -- State housing agencies in the U.S. that provide mortgages to low-income borrowers would get as much as $35 billion in federal aid under a new U.S. Treasury Department program, people familiar with the matter said.

The program would provide up to $15 billion in fresh fundingfor as long as three years and would purchase as much as $20 billion in tax-exempt mortgage bonds issued by state- sponsored housing finance agencies through the end of this year, a person familiar with the matter said. The program may be announced as early as Sept. 30, said the person, who didn’t want to be named because the plans haven’t been made public.

The Treasury effort would be administered by federally controlled mortgage-finance companies Fannie Mae and Freddie Mac, which would also purchase the bonds, the person said. Those purchases would provide enough financing to restart and to fund the state home loan programs through the end of next year, according to the person.

The California Housing Finance Agency and other state programs have suffered along with the rest of the mortgage industry with higher funding costs and restricted liquidity over the last 18 months.

‘Prime the Pump’

“The tax-exempt market for HFA bonds dried up; this will prime the pump,” said Mortgage Bankers Association Chief Executive Officer John Courson, who is a former chairman of the California Housing Finance Agency. “It’s secured bonds, it’s going to provide liquidity, Fannie Mae and Freddie Mac will get a market return.”

Many of the state programs, which have financed more than 2.6 million first-time homebuyers, have been shuttered as investors recoiled from the market and demand for their mortgage bonds faltered amid the worst housing marketsince the Great Depression, according to the National Council of State Housing Agencies.

Higher debt costs, record-high foreclosure rates and lower investment income contributed to a broad-based decline in profitability across the sector last year, according to Moody’s Investors Service.

To reduce funding costs, the Treasury will provide a federal backstop for several liquidity facilities, the person familiar with the matter said. Administration officials are still hammering out the plan’s final details, which may change, Treasury officials said.

No Buyers

One in 10 mortgage borrowers in the U.S. is behind on their loan payments and one in every 25 homes is in foreclosure, Fannie Mae Chief Executive Officer Michael Williamssaid in a Sept. 9 speech in Washington. Homeowners across the country have lost an average of 40 percent of their equity, making refinancing more difficult, he said.

The National Council of State Housing Finance Agencies, which represents the state programs, asked Treasury Secretary Timothy Geithnerand Housing Secretary Shaun Donovanin March for help.

A dozen housing agencies, many of which finance their mortgage programs with variable-rate debt or VRD, haven’t been able to find buyers for those bonds and have been forced to convert $3 billion of it into “bank bonds” at higher interest rates and at faster repayment schedules, the council said at the time.

Issuing variable-rate bonds has historically been cheaper than fixed-rate debt. “However, variable-rate debt brings additional risks, including the risk that interest costs can unexpectedly increase when market forces cause the variable rates to be higher than expected,” said Bill Fitzpatrick, a senior credit officer at Moody’s. “And that has happened in various cases over the last 18 months with the difficulties in the financial markets.”

California Downgrade

The financing the industry traditionally relied upon has dried up or comes with excessive fees and unfavorable terms, the group said in its March 13 letter.

“This VRD payment burden at a minimum reduces the HFA’s productive housing activity and at worst threatens the financial health of the HFAs themselves,” the letter reads.

Eight of the top 10 issuers of variable-rate debt, which is cheaper to issue than fixed rate debt, saw their profits decline last year, Moody’ssaid in an August report. California, which is the largest with $5.5 billion in outstanding variable-rate bonds, was downgraded July 22 and given a negative outlook.

The downgrade was attributed to the agency’s sharply increasing delinquencies, risk related to funding its variable rate debt and uncertainty regarding future business activity.

“As with other state HFAs with variable rate debt, the agency also faces greater difficulty in renewing expiring liquidity facilities, as liquidity has become more expensive and less easily available,” Moody’s said of California.

To contact the reporter on this story: Dawn Kopeckiin Washington at dkopecki@bloomberg.com.

Last Updated: September 28, 2009 12:30 EDT




Housing Agencies May Get $35 Billion in Treasury Aid


미국의 주택대출공기업들이 저소득 대출자에 대해 모기지를 공급하기 위한 새로운 미국 재무부의 프로그램에 따라 350억불을 추가로 지원받을 것이라고 관계자가 말했다.

그 프로그램은 3년 만기 이상의 신규펀드를 150억불까지 공급할 수 있고 주정부의 지원을 받는 주택금융회사가 발행한 비과세 모기지 채권을 200억불이상 구매할 수 있다. 이 프로그램은 9월 30일 이전에 발표될 것이라고 관계자는 말했는데 이 관계자는 이러한 사실이 아직 공개되지 않았기 때문에 실명이 거론되는 것을 원치 않았다.

이러한 재무부의 노력은 연방이 관리하는 모기지 금융회사인 패니매와 프레디맥에게도 실행될 것이다. 이러한 구매프로그램은 내년까지 정부의 주택대출 프로그램에 충분한 자금을 공급하기 위한 것이라고 그는 말했다.

CHFA과 또다른 프로그램들은 지난 18개월 이상 높은 조달비용과 유동성 제한 때문에 고통 받았다.


‘Prime the Pump’
 

HFA 비과세 채권시장은 말라붙었으나 이번 조치는 최고의 펌프가 될 것이라고 모기지 금융협회의 CEO이며 전 CHFA(캘리포니아 주택금융사)의 회장인 존 커슨은 말했다. 이번 조치는 유동성을 공급할 수 있을 것이고 패니매와 프레디맥이 시장에 다시 돌아올 것이라고 말했다.

260만 명 이상의 첫 주택구매자들에게 대출한 주정부의 프로그램들은 대공황 이후 최악의 주택시장이 시작되고 모기지 채권에 대한 수요가 흔들리자 많은 투자자들이 시장으로부터 꽁무니를 뺏고 많은 프로그램들이 운영을 중단했다고 NCSHA는 말했다.


높은 대출 비용과 기록적인 압류율, 낮은 투자수익 등은 지난해 전 분야의 이익을 폭 넓게 감소시켰다고 무디스의 IS는 말했다.

이러한 대출 비용을 낮추기 위해 재무부는 몇몇 대출 기관에 대해 보조를 해주려 하고 있지만 행정부에서 아직 마지막 조율 중이기 때문에 계획이 바뀔 수도 있다고 재무부관계자는 말했다.


No Buyers

미국의 모기지 대출자 10명중 1명은 연체상태이며 25가구 중 1가구 꼴로 압류상태라고 패니매의 CEO인 마이클 윌리엄스가 9월 9일 워싱턴연설에서 말했다. 주택소유주들은 전국에 걸쳐 그들의 주택증권가치의 약 40%를 잃었고 다시 돈을 빌리기가 더 어려워졌다고 그는 말했다.

주택대출 프로그램을 대표하는 NCSHFA는 지난 3월 재무장관인 티모시 가이스너와 주택장관인 션 도노반에게 도움을 요청했었다.

열두 개의 주택대출 기관은 그들의 모기지 프로그램의 자금의 많은 부분을 변동금리 부채(VRD)로 운영하는데 그들 채권에 대한 구매자를 찾을 수 없자 더 빠른 상환조건에 높은 이자를 지급하는 은행 채권으로 30억 달러를 변환하게 하는 압력에 직면했었다고 NCSHFA는 말했다.

변동금리 채권은 고정금리 채권보다 역사적으로 더 싸게 발행되어왔다. 그러나 변동금리 채권은 시장의 금리가 예상보다 더 높게 변하는 상황이 발행하면 이자비용이 예상치 못하게 올라갈 수 있는 추가적인 위험을 가지고 있다고 무디스의 신용담당관인  Bill Fitzpatrick이 말했다. 또 그는 금융시장이 어려워짐에 따라 지난 18개월 이상 다양한 사례가 발생했다고 말했다.

California Downgrade

전통적인 조달시장의 현금이 마르자 자금조달에 대한 초과비용과 불만족스런 만기가 시행되었다고 무디스는 3월 13일 서신을 통해 말했다. 또 HFA의 주택거래 생산성이 최소한으로 감소했을 때 VRD부담은 HFA 스스로의 재정 건전성을 최악으로 만든다고 말했다.

변동금리 채권의 10대 발행기관 중 8곳은 작년에 그들이 이익이 감소했다고 무디스는 8월 보고서를 통해 말했다. 55억불 상당의 변동금리 채권을 발행해 최고규모를 자랑하는 캘리포니아는 7월 22일 등급이 부정적 전망으로 낮아졌다.

이러한 등급하락은 연체율과 변동금리 부채로 인한 위험, 미래 사업성의 불확실성이 급격히 높아짐에 기인했다.

캘리포니아의 무디스는 변동금리를 사용하는 다른 주의 HFA들도 또한 더 높은 비용과 이용하기 어려워진 자금으로 인해 자금의 만기연장에 대해 매우 큰 어려움에 처해있다고 말했다.

 

 

 

 

작성자 청년사자




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