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美, 기록적인 1분기 주택가격 하락과 판매증가의 허상 Foreign News

Home Prices in U.S. Drop Most on Record in Quarter

최근 미국 내 주택거래가 일부 늘어나면서 주택시장이 살아나는 것이 아니냐는 성급한 판단이 나오고 있습니다만 최근까지 주택가격은 급격히 하락해 지난 1분기엔 최고 하락을 기록했습니다.

152개 대도시중 134곳에서 집값이 떨어졌으며 하락폭은 중앙값기준 14%를 기록했고 심지어 50%이상 하락한 도시들도 있습니다. 그런데 어떻게 거래가 늘어날까요?

은행들은 2008년 기준 전년도에 비해 거의 두 배에 이르는 압류 주택을 가지고 있고 이를 시중보다 20%이상 싸게 파는 통에 투기수요자들과 생애 첫 구매자(미국정부는 생애 첫 구매자에게 8천 달러의 세금공제와 모기지 상환금을 낮춰주고 있습니다.)에 의한 수요가 늘어났습니다.

데이터상으로도 압류가 많이 일어난 지역의 주택거래가 상대적으로 높았다는 사실이 이를 증명합니다.

결국 경제 체질이나 분위기는 전혀 개선된 게 없는 채 거래만 늘어나는 구조가 된 셈입니다.

더군다나 미국 내 실업자수가 계속 늘어나 압류주택을 받아줄 대기수요마저 줄고, 최악의 손실을 기록중인 금융기관들의 모기지 금리가 앞으로 점차 상승하게 될 것으로 보이면서 거래증가라는 반짝 효과마저 지속성이 의심되고 있는 상황입니다.

추가로 한가지 더, 많은 국제뉴스를 전하다 보면 각국이 주택판매를 늘리기 위해 어떤 구매자에게 (첫 구매자 또는 다주택자)보다 많은 혜택을 주느냐에 대해서, 대한민국과는 좀 다른 어떤 공통점을 발견할 수 있습니다.

 

========================해석은 맨 아래========================

 

Home Prices in U.S. Drop Most on Record in Quarter (Update3)

By Kathleen M. Howley

May 12 (Bloomberg) -- Home pricesin the U.S. dropped the most on record in the first quarter from a year earlier, led by California and Florida, as banks sold foreclosedproperties.

The median price fell 14 percent to $169,000, the National Association of Realtors said today. Pricesdropped in 134 of 152 metropolitan areas, with the deepest declines in Cape Coral and Ft. Myers, Florida, followed by San Francisco and San Jose.

Distressed sales increased transactions in 17 states from the fourth quarter as speculators and first-time buyers purchased bank-ownedproperties. Such homes typically sold for 20 percent less than others, the NAR said today. The inventoryof previously owned homes on the market dropped to 3.7 million in March from 3.8 million a month earlier, according to NAR data. The number of new homes for salefell to 311,000, the lowest since January 2002, according to the Commerce Department.

“There are a lot of forces pushing the market in different directions,” said Brian Bethune, economist at IHS Global Insight in Lexington, Massachusetts. “We’ve seen huge improvements in affordability, not only in prices but also in terms of mortgage rates below 5 percent, but what’s pushing down those prices is foreclosures and job losses.”

Total existing home salesfell 6.8 percent from a year earlier to a seasonally adjusted annual rate of 4.59 million units, the NAR said today. Sales were down 3.2 percent from the fourth quarter. The figures include single-family homes, condominiums and co-ops.

 

‘Bifurcated Market’

“We are very much in a bifurcated market with sharp differences between foreclosures and short sales on one hand, and traditional homes on the other,” Lawrence Yun, the NAR’s chief economist, said in a statement.

Some areas showed “dramatic” drops in home prices, Yun said.

“In areas with the biggest price declines, we also see much higher levels of distressed sales which are distorting the data,” he said.

The steepest price decline was in Cape Coral-Fort Myers, down 59 percent from a year ago, followed by Saginaw, Michigan, with a 54 percent drop. The next biggest decreases were Akron, Ohio, with a 48 percent decline; San Francisco, down 43 percent; and San Jose, California, with a 42 percent drop.

The largest sales gain from a year ago was in Nevada, up 117 percent; followed by California which rose 81 percent; Arizona up 50 percent; and Florida with a 25 percent increase.

Those four states accounted for the 26 highest foreclosure rates in the first quarter among U.S. cities with a population of 200,000 or more, according to RealtyTrac Inc., an Irvine, California-based seller of real estate data.

 

Slowing Declines

While the quarterly drop in prices set a record, the declines slowed in each of the three months. The U.S. median home price dropped 12 percent in March compared with a year earlier, according to NAR. That was slower than the 14 percent decline in February and the 18 percent slide in January.

“I do think we have some early signs that the market overall is stabilizing,” Housing and Urban Development Secretary Shaun Donovansaid today in a speech at an NAR conference in Washington. “Since January we’ve seen both home sales moving up and down around a relatively stable number and we are seeing the first signs that the rapid decline in home prices is starting to abate.”

 

Bank-Owned Homes

Donovan said the government will allow first-time homebuyers to use the $8,000 tax credit approved by Congress in February as a down payment on mortgages guaranteed by the Federal Housing Administration. To qualify for the credit, purchases must be completed before Dec. 1.

U.S. banks held $26.6 billion of repossessed real estate at the end of 2008, more than double than a year earlier, according to the Federal Deposit Insurance Corp. in Washington. The banking industry lost $26.2 billion in the fourth quarter, the largest loss in FDIC records.

The average U.S. rate for a 30-year fixed mortgage was 4.84 percentlast week, down from 6.05 percent a year earlier, according to mortgage buyer Freddie Mac. The rate fell to a record low of 4.78 percent last month.

On an annual basis, the fixed rate will probably average 5 percent this year and 5.3 percent in 2010, according to a forecastposted on NAR’s Web site. Last year, the rate was 6.1 percent.

Sales of existing homes likely will reach 4.97 million in 2009, up from 4.91 million last year, according to the Realtors’ forecast.

To contact the reporter on this story: Kathleen M. Howleyin Boston at kmhowley@bloomberg.net.

Last Updated: May 12, 2009 14:05 EDT

 

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Home Prices in U.S. Drop Most on Record in Quarter

미국의 주택가격이 전년대비 1분기에 가장 많이 떨어졌는데 이는 은행들이 압류된 주택을 판매하고 있는 캘리포니아와 플로리다에 의해 주로 나타났다.

NAR은 집값이 중앙값기준 14%떨어진 169,000불까지 떨어졌다고 오늘 말했다. 전체 152개 대도시중 134곳에서 집값이 떨어졌으며 Cape Coral, Ft. Myers, Florida, Francisco, San Jose등지의 집값이 가장많이 떨어졌다.

지난 4분기 부터 17개 주에서의 거래는 이상하게 늘어났는데 투기꾼들과 생애 첫 주택구입자들이 은행소유의 주택을 구입했기 때문이다. 그런 주택들은 다른 것들보다 보통 20%가량 저렴하게 팔린다.

NAR에 따르면 주택재고는 전달 380만 채에서 3월엔 370만 채로 일부 줄어들었다. 상공부에 따르면 판매되는 신규주택의 수는 311,000채까지 떨어져 2002년 1월 이래 최저수준을 기록하고 있다

IHS Global Insight의 이코노미스트인  Brian Bethune은 각기 다른 방향으로 시장에 압력을 가하는 많은 요소들이 있다. 우리는 저렴한 가격이 가장 크게 시장을 키운다고 보지만 가격뿐 아니라 5%이하의 모기지 이자율도 큰 요소라고 본다. 그러나 집값하락에 영향을 미치는 요소는 압류와 실직이라고 말했다.

계절적인 요소를 적용한 전년대비 주택판매는 연 6.8%감소해 459만 채였다고 NAR은 말했다. 4분기부터 판매는 3.2%감소했으며 이 지표는 단독세대주택과 콘도미니엄, 공동주택 등을 포함한 수치이다.

 

Bifurcated Market’

NAR의 이코노미스트인 Lawrence Yun은 매우 다른 시장이 있는데 한편으로는 압류와 공매 그리고 다른 한편으론 전통적인 주택판매 시장이 있다. 몇몇 지역에선 드라마틱 할 정도로 주택가격이 떨어진 곳도 있으며 대규모로 주택가격이 하락은 이런 지역에선 왜곡된 정보에 의한 투매가 매우 높은 수준임을 볼 수 있다고 말했다.

가격이 급속도로 떨어진 Cape Coral-Fort Myers지역은 전년대비 59% 하락했으며 미시간주 Saginaw의 경우 54%하락했다. 다음으로 가장 크게 하락한 곳은 오하이오의 Akron으로 48%떨어졌고 샌프란시스코가 43%, 캘리포니아 산호세가 42%하락했다.

전년대비 가장 크게 주택판매가 늘어난 곳은 네바다주로 117%가 늘었고 캘리포니아가 81%, 애리조나가 50%, 플로리다에서 25% 각각 증가했다. RealtyTrac Inc에 따르면 이들 4개 주에는 미국의 20만명 이상 도시 중 압류율이 가장 높은 26개 도시가 포함되어 있다.

 

Slowing Declines

분기에 주택가격이 기록적으로 떨어지는 동안 3개월 각각의 하락률은 낮아지고 있다. 전년대비 3월의 미국 주택가격 하락률은 중앙값기준 12%였다. 그러나 1월 18%가 하락했던 것에 비해 2월에 14%하락해 하락속도가 느려지고 있다.

주택도시개발 장관인 Shaun Donovan은 오늘 NAR컨퍼런스에서 나는 이것이 주택시장이 일정부분 조기에 안정되고 있다는 신호라고 생각하며 1월 이후 주택판매가 움직이는 범위가 안정되고 있고 주택가격의 급속한 하락이 완화되고 있다는 신호를 볼 수 있는 것이 그것이라고 생각한다고 말했다.

 

Bank-Owned Homes

Shaun Donovan은 정부는 첫 주택구매자에게 연방주택정책국의 모기지 금액을 낮춰주고 2월부터 의회에서 승인된 8000달러의 세금공제를 받을 수 있도록 하고 있다고 말했다. 이러한 자격을 취득하려면 12월 1일 전에 구매를 완료해야만 한다.

연방예금보험공사에 따르면 미국의 은행들은 2008년 말까지 압류부동산 266억 달러어치를 가지고 있으며 이러한 것은 전년대비 거의 두 배에 이르는 양이며 은행산업은 지난 4분기 262억 달러의 최악의 손실을 기록했다.

프레디맥에 따르면 지난주 30년 만기 모기지의 평균금리는 4.84%였는데 지난해 6.05%에서 하락했다.

지난달 모기지 금리는 최저 4.78%까지 떨어졌었다.

NAR 예상으론 올해 연 평균 고정금리는 5%가 될 것이며 2010년엔 5.3%가 될 것이다 지난해의 금리는 6.1%였다.

the Realtor의 예측에 따르면 기존주택 판매는 2008년 491만 채에서 2009년 497만 채로 늘어날 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

작성자 청년사자


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